Rendite, Cashflow und maximaler Kaufpreis: So berechnest du, ob sich eine Immobilie lohnt. Mit Formeln, durchgerechneten Beispielen, einem Szenario-Vergleich und einem Rechner, den du sofort ausprobieren kannst.
Adrian Setka, Gründer Aktualisiert am Zieh am Kaufpreis und sieh sofort, ob der Deal dein Ziel schafft und was du höchstens dafür bieten kannst. Jede Zahl zeigt, woher sie kommt.
Die Daten werden intelligent aus Projektdaten, Prozessen, Marktdaten oder deinen Vorlagen mit über 100 Parametern gewählt und aktualisiert.
Nebenkosten für alle 16 Bundesländer, Bank, Mezzanine und KfW, AfA und Spekulationsfrist, bis zum Gewinn nach Steuern.
Bis zu drei Qualitätsstufen für jedes der 14 Gewerke, gerechnet aus Fläche, Zimmern und Bädern.
Ob du es Immobilie berechnen, Immobilie kalkulieren oder einfach durchrechnen nennst: Jede Berechnung, egal ob für eine Kapitalanlage oder einen Fix & Flip, besteht aus denselben sechs Bausteinen. Wer einen davon weglässt, rechnet sich die Immobilie schön. Am häufigsten fehlen die Kaufnebenkosten und die Kosten, die du nicht auf Mieter umlegen kannst.
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls der Makler (oft 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer). Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt das die Gesamtinvestitionskosten, kurz GIK.
Für den ersten Check pauschal je Quadratmeter, für die echte Kalkulation je Gewerk: Elektrik, Sanitär, Bad, Böden, Fenster, Heizung. Plane 10 bis 20 % Puffer ein, gerade bei älteren Häusern.
Eigenkapital, Bankdarlehen mit Zins und Tilgung, bei Projekten auch Zwischenfinanzierung oder Mezzanine. Die Finanzierung entscheidet über deinen Cashflow und deine Eigenkapitalrendite.
Ist-Miete, eine realistische Zielmiete nach Mietspiegel und Kappungsgrenze und die Kosten, die du nicht auf Mieter umlegen kannst: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall.
Beim Halten zählen die laufende Rendite und der Wert in zehn Jahren, beim Fix & Flip der Verkaufspreis nach der Sanierung. Beim Aufteiler der Abverkauf, Wohnung für Wohnung.
Abschreibung auf den Gebäudeanteil (2 %, vor 1925 gebaut 2,5 %, ab 2023 fertiggestellt 3 %), Zinsen als Werbungskosten, die Spekulationsfrist von zehn Jahren und beim Handel die Drei-Objekt-Grenze.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten und hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte, bei 300.000 € Kaufpreis sind das 9.000 €. ImmoNerd setzt den Satz automatisch nach dem Bundesland des Objekts ein.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt* |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 9,07 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 10,57 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 10,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 10,57 % |
| Thüringen | 5,0 % | 10,57 % |
| Bremen | 5,5 % | 11,07 % |
| Hamburg | 5,5 % | 11,07 % |
| Sachsen | 5,5 % | 11,07 % |
| Berlin | 6,0 % | 11,57 % |
| Hessen | 6,0 % | 11,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 11,57 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 12,07 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 12,07 % |
| Saarland | 6,5 % | 12,07 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 12,07 % |
* Grunderwerbsteuer plus rund 2 % für Notar und Grundbuch plus 3,57 % Maklerprovision. Ohne Makler sinken die Nebenkosten um diesen Anteil.
Mit diesen sieben Zahlen beurteilst du fast jede Immobilie. Die ersten fünf brauchst du für eine Kapitalanlage, die letzten beiden für Fix & Flip und für jeden Kauf, bei dem du ein Höchstgebot festlegen willst. Beim Kaufpreisfaktor gilt als grobe Faustregel: unter 20 ist günstig, in teuren Großstädten sind 25 bis 30 und mehr üblich. Allein sagt er aber nichts über Zustand, Lage und Mietsteigerungspotenzial.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
Bruttomietrendite Schneller Vergleich von Angeboten. Ignoriert Nebenkosten und laufende Kosten und wirkt deshalb immer besser, als die Immobilie ist. | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 |
Nettomietrendite Was die Immobilie wirklich abwirft, vor Finanzierung und Steuern. Die wichtigere der beiden Renditen. | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 |
Kaufpreisfaktor Wie viele Jahresmieten du bezahlst. Faktor 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4 %. | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete |
Cashflow Was dir jeden Monat bleibt oder was du zuschießt, vor Steuern. | Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zins − Tilgung |
Eigenkapitalrendite Wie stark der Kredit deine Rendite hebelt. Liegt die Nettomietrendite über dem Zins, steigt sie mit jedem Euro Fremdkapital. | (Jahresreinertrag − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100 |
Marge (Fix & Flip) Dein Gewinn im Verhältnis zu allem, was das Projekt kostet, vor Steuern. | (Verkaufspreis − Gesamtinvestition) ÷ Gesamtinvestition × 100 |
Maximaler Kaufpreis Dein Höchstgebot, bei dem die Zielmarge gerade noch steht. | (Verkaufspreis ÷ (1 + Zielmarge) − Sanierung − Haltekosten) ÷ (1 + Nebenkostenquote) |
Das hängt von deiner Strategie ab. Als Kapitalanlage rechnet sich eine Immobilie, wenn die Nettomietrendite deutlich über deinem Kreditzins liegt und der Cashflow nach Zins und Tilgung tragbar ist. Beim Fix & Flip peilen viele Profis eine Marge von 15 bis 20 % auf die Gesamtinvestition an, damit eine teurere Sanierung oder ein späterer Verkauf nicht gleich den Gewinn kostet. In den ImmoNerd-Vorlagen sind 5,5 % Rendite auf die Gesamtinvestition für Buy & Hold und 20 % Marge für Fix & Flip hinterlegt, beides kannst du an deine Ziele anpassen.
Eine vermietete Wohnung mit 68 m² in Nordrhein-Westfalen für 240.000 €. Die Kaltmiete liegt bei 12 € pro Quadratmeter. Finanziert werden 80 % des Kaufpreises zu 4 % Zins und 2 % Tilgung, den Rest und die Nebenkosten zahlst du aus Eigenkapital.
| Ankauf | |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 15.600 € |
| Notar und Grundbuch (2 %) | 4.800 € |
| Makler (3,57 %) | 8.568 € |
| Gesamtinvestition | 268.968 € |
| Miete und Rendite (pro Jahr) | |
| Kaltmiete (68 m² × 12 € × 12) | 9.792 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (110 € Hausgeld-Anteil im Monat, 2 % Mietausfall) | 1.516 € |
| Bruttomietrendite | 4,08 % |
| Nettomietrendite | 3,08 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,5 |
| Finanzierung | |
| Darlehen (80 % des Kaufpreises) | 192.000 € |
| Eigenkapital (Rest und Nebenkosten) | 76.968 € |
| Cashflow (pro Monat) | |
| Kaltmiete | +816 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −126 € |
| Zins (640 €) und Tilgung (320 €) | −960 € |
| Cashflow vor Steuern | −270 € |
Das Ergebnis ist typisch für 2026: Die Miete trägt die Zinsen, aber nicht die Tilgung. Du legst jeden Monat 270 € dazu und baust gleichzeitig 320 € Vermögen über die Tilgung auf. Steuerlich hilft die Abschreibung: Bei 75 % Gebäudeanteil und 2 % AfA sind das gut 4.000 € im Jahr, die dein zu versteuerndes Einkommen senken.
Die Nettomietrendite von 3,08 % liegt unter dem Kreditzins von 4 %. Der Kredit hebelt deine Rendite hier also nicht nach oben, sondern nach unten: Die Eigenkapitalrendite vor Tilgung liegt bei nur 0,77 %. Rechnen würde sich die Wohnung mit einem niedrigeren Kaufpreis, mehr Eigenkapital oder einer Miete, die nach dem Mietspiegel noch Luft nach oben hat. Wie viel jede dieser Stellschrauben bringt, zeigen dir Szenarien weiter unten.
Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in Niedersachsen. Vergleichbare sanierte Häuser verkaufen sich für 420.000 €. Die Sanierung kostet 60.000 €, Finanzierung und Haltekosten für rund ein Jahr 15.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen bei 10,57 % (5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler). Das Exposé verlangt 289.000 €.
| Angebotspreis | Höchstgebot | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 289.000 € | 248.000 € |
| Kaufnebenkosten (10,57 %) | 30.547 € | 26.214 € |
| Sanierung | 60.000 € | 60.000 € |
| Finanzierung und Haltekosten | 15.000 € | 15.000 € |
| Gesamtinvestition | 394.547 € | 349.214 € |
| Verkaufspreis | 420.000 € | 420.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 25.453 € | 70.786 € |
| Marge auf die Gesamtinvestition | 6,5 % | 20,3 % |
Zum Angebotspreis bleiben 6,5 % Marge. Das ist zu wenig: Schon 25.000 € Mehrkosten bei der Sanierung würden den ganzen Gewinn auffressen. Rückwärts gerechnet ergibt sich das Höchstgebot für eine Zielmarge von 20 %:
Bei 248.000 € steht die Zielmarge. Das ist dein Höchstgebot, nicht dein Einstiegsgebot. Bedenke außerdem die Steuer: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Und wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler.
Eine Immobilie zu rechnen heißt selten, nur eine Variante zu rechnen. Die eigentliche Rendite steckt oft in einer Entscheidung, die im Exposé gar nicht vorkommt. Beim Halten geht es um mehr Miete aus derselben Fläche, beim Fix & Flip um einen höheren Verkaufspreis. Jede dieser Ideen rechnest du nicht im Kopf, sondern als eigenes Szenario neben der Basisvariante.
Alle drei Beispiele gehen von derselben Wohnung aus: 120 m², vier Zimmer, Tiefgaragenstellplatz, Kaufpreis 420.000 €, Kaltmiete 11,50 € pro Quadratmeter.
Mit eigenem Vertrag vermietet, gelten für den Stellplatz weder Mietpreisbremse noch Kappungsgrenze, und er lässt sich unabhängig von der Wohnung kündigen. Im Beispiel bringen 70 € im Monat 840 € mehr Jahresmiete und beim Verkauf mit Faktor 25 rund 21.000 € mehr Ertragswert. Kläre die Umsatzsteuer mit deinem Steuerberater: Ein separat vermieteter Stellplatz ist nicht automatisch steuerfrei.
Kleine Wohnungen bringen pro Quadratmeter mehr Miete und beim Verkauf mehr Geld. Im Beispiel werden aus 120 m² zu 11,50 € zwei Wohnungen mit je 60 m² zu 13,50 €: mit Stellplatz 3.720 € mehr Miete im Jahr für 60.000 € Umbau, und der Ertragswert wächst um gut 90.000 €. Kläre Genehmigung und Stellplätze vorher mit dem Bauamt. Für einen späteren Einzelverkauf brauchst du eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung.
Vier möblierte Zimmer zu je 450 € kalt bringen 420 € mehr im Monat als die Wohnung am Stück. Dagegen stehen 12.000 € für die Möblierung, rund 1.200 € im Jahr für Ersatz, mehr Verwaltung und mehr Leerstand: Im Beispiel sind 6 % statt 2 % Mietausfall angesetzt. Die WG bleibt die rentabelste Variante, aber auch die aufwendigste, und Banken bewerten Zimmermieten oft vorsichtiger.
Dieselbe Wohnung, derselbe Kaufpreis, vier Ergebnisse. Die Kaufnebenkosten liegen wie im Fix-&-Flip-Beispiel bei 10,57 %. Die Varianten mit Teilung und WG enthalten den separat vermieteten Stellplatz. Laufende Kosten sind die nicht umlagefähigen Kosten und der Mietausfall, beim Teilen und bei der WG mit den Mehrkosten, die beide verursachen.
| Basis | Stellplatz separat | Wohnung teilen | WG | |
|---|---|---|---|---|
| Kaltmiete pro Monat | 1.380 € | 1.450 € | 1.690 € | 1.870 € |
| Kaltmiete pro Jahr | 16.560 € | 17.400 € | 20.280 € | 22.440 € |
| Zusätzliche Investition | 0 € | 0 € | 60.000 € | 12.000 € |
| Gesamtinvestition | 464.394 € | 464.394 € | 524.394 € | 476.394 € |
| Laufende Kosten pro Jahr | 2.131 € | 2.148 € | 2.506 € | 5.306 € |
| Nettomietrendite | 3,11 % | 3,28 % | 3,39 % | 3,60 % |
| Aufwand | gering | gering | hoch | hoch |
Beim Flip zählt nicht die Miete, sondern der Verkaufspreis. Die drei Beispiele gehen vom Einfamilienhaus aus dem Fix-&-Flip-Beispiel aus: gekauft zum Höchstgebot von 248.000 €, 140 m² Wohnfläche, verkauft für 3.000 € pro Quadratmeter, also für 420.000 €.
Ein Durchgangszimmer oder ein fehlendes Kinderzimmer kostet beim Verkauf an Familien Geld. Im Beispiel werden mit Trockenbauwand, Tür, Elektrik und Heizkörper aus vier Zimmern fünf, für rund 12.000 €. Angesetzt sind dafür 4 % mehr Verkaufspreis, also 16.800 €. Tragende Wände prüft vorher ein Statiker.
Jeder zusätzliche Quadratmeter zählt beim Verkauf mit dem Quadratmeterpreis. Im Beispiel bringt der Dachausbau 30 m² für 58.000 € inklusive längerer Bauzeit, der Verkaufspreis steigt auf 510.000 €. Gezählt wird nach Wohnflächenverordnung: unter einem Meter Raumhöhe gar nicht, unter zwei Metern zur Hälfte. Miss vor dem Kauf selbst nach und kläre die Baugenehmigung.
Käufer und Banken achten auf die Energieklasse. Im Beispiel kosten eine Wärmepumpe statt der Ölheizung und neue Fenster 45.000 €, das Haus springt von Klasse F auf C. Angesetzt sind 8 % mehr Verkaufspreis, also 33.600 €. Der Preis steigt, die Marge sinkt trotzdem: Nicht jede Wertsteigerung zahlt sich beim Verkauf aus.
Derselbe Kaufpreis, vier Verkaufspreise. Die Mehrkosten kommen zur Gesamtinvestition aus dem Fix-&-Flip-Beispiel dazu. Mehr Wert heißt dabei nicht automatisch mehr Marge.
| Basis | Neuer Grundriss | Dachausbau | Energetisch saniert | |
|---|---|---|---|---|
| Zusätzliche Investition | 0 € | 12.000 € | 58.000 € | 45.000 € |
| Gesamtinvestition | 349.214 € | 361.214 € | 407.214 € | 394.214 € |
| Verkaufspreis | 420.000 € | 436.800 € | 510.000 € | 453.600 € |
| Gewinn vor Steuern | 70.786 € | 75.586 € | 102.786 € | 59.386 € |
| Marge auf die Gesamtinvestition | 20,3 % | 20,9 % | 25,2 % | 15,1 % |
In ImmoNerd legst du jede Variante als eigenes Szenario am selben Projekt an. Stellplätze, Garagen und Keller sind eigene Einheiten mit eigener Miete, die Zielmiete setzt du je Einheit, Umbau oder Möblierung kommen in die Sanierung, und jedes Szenario hat seine eigene Finanzierung. So bleibt die Basisrechnung unangetastet, während du eine Idee nach der anderen durchspielst.
Bis zu drei Szenarien stellst du nebeneinander und siehst Marge, Rendite und Cashflow im direkten Vergleich. Eines markierst du als Hauptszenario: Danach richtet sich die Ampel des Projekts, und nach dem Kauf hältst du die echten Kosten dagegen. Aus einer Bauchentscheidung wird so eine Entscheidung zwischen Zahlen.
Die Formeln bleiben gleich, die Fallen nicht. Jeder Objekttyp hat Kosten und Chancen, die in einer allgemeinen Kalkulation leicht untergehen.
Bei einer Wohnung zahlst du Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Nur ein Teil davon lässt sich über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage bleiben bei dir.
Lies vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an, kommt eine Sonderumlage, die in keiner Rendite aus dem Exposé auftaucht. Den Wert bestimmen vor allem Vergleichspreise pro Quadratmeter in der Lage.
Beim Einfamilienhaus gibt es keine Eigentümergemeinschaft, jede Reparatur trägst du allein. Häuser werden oft für Fix & Flip oder zur Eigennutzung gekauft, als Mietobjekt ist die Rendite meist niedriger als bei Wohnungen.
Berechne die Sanierung je Gewerk und denk an die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz nach einem Eigentümerwechsel, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke. Käufer sind meist Selbstnutzer, deshalb zählt beim Verkauf der Vergleichswert.
Beim Mehrfamilienhaus rechnest du nicht mit einer Miete, sondern mit einer Mieterliste: jede Einheit mit Fläche, Ist-Miete und Potenzial bis zum Mietspiegel. Mieterhöhungen begrenzt die Kappungsgrenze auf 20 % in drei Jahren, in vielen Städten auf 15 %. Dach, Fassade und Heizung zahlst du komplett selbst.
Neben Halten und Verkaufen gibt es einen dritten Weg: die Aufteilung in Eigentumswohnungen, die du einzeln verkaufst. ImmoNerd rechnet dafür jede Einheit einzeln, inklusive Abverkauf über die Zeit.
Eine Bewertung beantwortet die Frage, was eine Immobilie heute wert ist. Eine Berechnung beantwortet die Frage, ob sich der Kauf für dich rechnet: mit deinem Preis, deiner Finanzierung und deinem Plan. Du brauchst beides, denn der Wert ist der Ausgangspunkt jeder Berechnung. Für die Bewertung gibt es drei anerkannte Verfahren.
ImmoNerd nutzt die ersten beiden für den Verkaufspreis in der Kalkulation: Marktdaten mit Quadratmeterpreisen für den Vergleichswert und die Rendite, die ein Kapitalanleger als Käufer erwartet, für den Ertragswert. So siehst du, ob dein Plan auch aus Sicht des nächsten Käufers aufgeht.
Die meisten fangen mit einer Excel-Tabelle an, und für den ersten Check ist das völlig in Ordnung. Schwierig wird es nach dem Kauf: Die Tabelle wurde für die Entscheidung gebaut und bleibt auf dem Stand vor der Unterschrift stehen. Spätestens wenn du mehrere Szenarien vergleichen oder die echten Kosten gegen den Plan halten willst, stößt sie an ihre Grenzen.
Lege ein Projekt an, gib Adresse und Kaufpreis ein oder lass die KI das Exposé auslesen. In wenigen Minuten siehst du, ob sich die Immobilie rechnet und was du höchstens zahlen solltest.
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